Investeringer gjennom datterselskaper

Fondet investerer i eiendom gjennom datterselskaper for å sikre god risikostyring og beskytte fondets verdier.

Investeringer i eiendom skiller seg fra investeringer i noterte aksjer og rentepapirer. En eiendomstransaksjon vil ofte ta måneder fra de første forhandlingene til den er gjennomført. Det må forhandles kjøpekontrakter, samarbeidsavtaler (når fondet investerer med en samarbeidspartner) og avtaler om forvaltning av eiendom, i tråd med gjeldende markedspraksis og lokalt regelverk. Før enhver investering gjør vi grundige analyser av diverse risikofaktorer.

Finansdepartementet har i mandatet for fondet fastsatt et rammeverk for eiendomsinvesteringene. Rammeverket gir Norges Bank Real Estate Management anledning til å foreta eiendomsinvesteringer gjennom norske eller utenlandske selskaper. Unoterte selskaper og fondskonstruksjoner skal være etablert i land som Norge har skatteavtaler med, eller land som gir Norge rett til skatteopplysninger gjennom andre internasjonale avtaler.

Risikoen ved eiendom er ikke nødvendigvis begrenset til det investerte beløpet. For å beskytte seg mot denne risikoen, har Norges Bank Real Estate Management vurdert egnede operative modeller for å gjennomføre eiendomsinvesteringene.

Det er god risikostyring og vanlig praksis i eiendomsbransjen å investere gjennom datterselskaper.

Fondets skatteposisjon følger av lokale regler og relevante skatteavtaler. Det er viktig for fondet at investeringene skattlegges på korrekt måte etter lokale regler, men også at vi ikke belastes for større skattekostnader enn nødvendig. Forventede skattekostnader er blant faktorene som vurderes når vi vurderer eierstruktur.

Investeringer i kontinental-Europa

Siden 2011 har Norges Bank investert i kontinental-Europa, herunder Frankrike, Tyskland og Sveits, gjennom en eier- og forvaltningsplattform i Luxembourg. Logistikkinvesteringene i Storbritannia er også eid gjennom denne plattformen.

Vi planlegger å flytte selskapene i Luxembourg til Norge så snart norsk lov legger til rette for at selskapene kan flyttes.

Datterselskapene i kontinental-Europa finansieres med egenkapital og konserninterne lån. Finansiering med konserninterne lån bidrar til effektiv håndtering av kontanter, herunder tilbakeføring av inntekter til fondet. Slike lån vil også redusere grunnlaget for skattbar inntekt. Alle våre eierstrukturer, inkludert bruk av konserninterne lån, er i tråd med relevante lover og regler om fradragsrett, kapitalisering og internprising.

Fondets investeringer i Tyskland og Sveits eies direkte av datterselskaper i Luxembourg. Eiendommene i Frankrike eies av spesialforetak som igjen eies av datterselskaper i Luxembourg.

Partnerskapet med Prologis for den europeiske logistikkporteføljen er et Luxembourg-selskap med mer enn 190 underliggende eierselskaper i Luxembourg og de europeiske markedene vi investerer i.

Investeringer i Storbritannia

Under engelsk rett er utenlandske statlige investorer fritatt for inntektsskatt og skatt av gevinster ved salg av eiendom. Fondet har opprettet en eierstruktur i Storbritannia som ivaretar denne skatteposisjonen. Fondet benytter skattemessig transparente English Limited Partnerships for eiendomsinvesteringene i Storbritannia.

Investeringer i USA

I USA er fondet unntatt fra beskatning etter lokal rett, ettersom det er eid av en utenlandsk stat. Eierstrukturene for fondets eiendommer er etablert i form av lokale skattemessig transparente foretak med begrenset ansvar. Eiendommene eies av såkalte D-REITs (domestically controlled real estate investment trusts).

I USA er datterselskapene til fondet etablert i delstaten Delaware. Ettersom fondet er fritatt for beskatning i USA, har ikke valget av stat for etablering av datterselskap skattemessig betydning for fondet sammenlignet med en eventuell etablering i andre delstater. Delaware har en velutviklet selskapslovgivning og et effektivt og anerkjent domstolsapparat for håndtering av eventuelle selskapsrettslige tvister. Delaware er derfor allment benyttet i USA som foretrukket stat for opprettelse og registrering av selskaper. 

Investeringer i Asia

Investeringene i Asia ble gjort gjennom et japansk fellesforetak som har kjøpt eierinteresser i fem underliggende eiendommer. Dette er en vanlig måte å eie eiendommer på i Japan. Andelen i fellesforetaket eies gjennom to norske datterselskaper av Norges Bank.

Eierstruktur (PDF)

Eierstruktur - kart (PDF)