Hopp til innhold

Eiendomsforvaltningen

Vi har fokus på eiendommer av høy kvalitet i et begrenset antall byer og globale distribusjonsnettverk. Inntil 7 prosent av fondet kan investeres i unotert eiendom.

Fondet investeres i eiendom av høy kvalitet som kan gi høy avkastning over tid. Vi investerer i kontor- og handelseiendommer i utvalgte byer over hele verden, og i logistikkeiendommer tilknyttet globale distribusjonskjeder.

Vi kjøper eiendommer for langsiktig eierskap, men noen porteføljer har eiendommer som er øremerket for salg fra kjøpstidspunktet. Eiendommer kan vise seg å ha et annet forhold mellom risiko og avkastning enn det som opprinnelig var forventet, eller de kan falle utenfor strategien som gradvis utvikler seg. 

Avkastning på unotert eiendom avhenger av leieinntekter, driftskostnader, verdiendringer på eiendom og gjeld, endringer i valutakurser og transaksjonskostnader ved kjøp av eiendom. Mer informasjon om avkasning på eiendomsinvesteringene er tilgjengelig på siden om avkastning på fondet og i fondets årlige rapportering.

Fondets avkastning

Årlig rapportering for fondet 

En film om eiendomsforvaltningen

Strategiske byer

Vi fokuserer på et begrenset antall globale byer i Europa, USA og Asia, med noen fellestrekk. Disse byene har åpne eiendomsmarkeder av en viss størrelse, forventet befolknings- og/eller sysselsettingsvekst og potensial for økonomisk vekst og økt handel. 

Byene har som oftest restriksjoner på nybygg eller topografiske begrensninger, noe som fører til mindre svingninger i tilbudet. De er gjerne tett knyttet til den globale økonomien, har velutviklet infrastruktur og tiltrekker seg finansiell, intellektuell og kulturell kapital som styrker etterspørselen.

I USA fokuserer vi på New York, Boston, Washington, D.C. og San Francisco. I Europa konsentrerer vi oss om London, Paris, Berlin og München. I utviklede markeder i Asia fokuserer vi på Tokyo og Singapore. Vi er åpne for å vurdere andre byer dersom attraktive muligheter oppstår. 

Strategiske sektorer

Vi konsentrerer oss om sektorer der vi kan plassere kapital på en effektiv måte. Kontoreiendommer er kjernen i strategien vår. Vi investerer i kontorbygg av høy kvalitet som vil fortsette å være attraktive og relevante for leietakere.

Handelssektoren tilpasser seg veksten i netthandel. Vi tilpasser våre investeringer til denne utviklingen og investerer i bygg av høy kvalitet og med sentral beliggenhet som vil fortsette å tiltrekke leietakere og kunder.

Logistikksektoren har vokst i tråd med globaliseringen. Økt netthandel har økt behovet for lagerbygg av høy kvalitet og med nærhet til forbrukerne. Vi investerer i logistikkeiendommer som er del i globale distribusjonsnettverk og som er lokalisert i nærheten av viktig infrastruktur for transport og tettbefolkede områder.

Partnerskap

Vi investerer sammen med partnere for å dra nytte av deres lokalkunnskap og ekspertise. Partnerskap med lokale investorer gir oss troverdighet og bedre tilgang til markedsinformasjon og investeringsmuligheter. 

Vi har valgt å inngå partnerskap med store og anerkjente investorer med lokal tilstedeværelse, langsiktig investeringshorisont og interesser som er sammenfallende med fondets.

De FØRSTE eiendomsINVESTERINGEne

Eiendomsinvesteringene ble i begynnelsen stort sett gjennomført i velutvi­klede europeiske markeder. Fra 1. januar 2013 ble mandatet utvidet til å også gjelde land utenfor Europa. I startfasen så Norges Bank Investment Management etter investeringsmuligheter med partnere som har god kjennskap til et konkret marked.

Fondet annonserte i 2010 en avtale om å kjøpe 25 prosent av The Crown Estates portefølje av eiendommer i Regent Street i London. Transaksjonen ble gjennomførte i april 2011 og ble fondets første eiendomskjøp. Deretter fulgte kjøpet av 50 prosent av syv eiendommer i og omkring Paris fra AXA Group. I 2012 kjøpte fondet sin første eiendom i Sveits og inngikk en avtale om sin første investering i Tyskland. I tillegg investerte fondet for første gang i et kjøpesenter, og tok steget inn i markedet for logistikkeiendom gjennom en avtale om å investere i bygninger i 11 europeiske land. Fondets første eiendomsinvesteringer i USA ble gjennomført i 2013, i New York, Washington, D.C. og Boston. De første investeringene i Asia ble gjort i Tokyo i 2017.

Listene over fondets investeringer oppdateres årlig i forbindelse med årsrapportering for fondet.

Beholdninger

Vi investerer i eiendom innenfor sektorene handel, kontor og logistikk.

Publikasjon

Eiendomsinvesteringer 2017

Fondets investeringer i unotert eiendom ga en avkastning på 7,5 prosent i 2017.


Gå til publikasjonen

MILJØVENNLIG FORVALTNING

Vi investerer og forvalter vår portefølje på en ansvarlig og miljøvennlig måte. Vi mener dette støtter opp om målet om høyest mulig avkastning over tid og at det kan redusere risiko i porteføljen på lang sikt. Vi samarbeider med partnere og eiendomsforvaltere om å integrere miljøvennlige tiltak i forretningsplanene for eiendommene. Forbedring av målesystemer og dataforvaltning er en viktig prioritet. Vi har publisert et veiledningsdokument for våre partnere og eiendomsforvaltere, som identifiserer hva vi anser som ansvarlige og kommersielt holdbare prinsipper for miljøvennlig forvaltning.

Veiledningsdokument om miljøvennlig forvaltning

Vi har som langsiktig mål at alle eiendommer innen kontor og handel skal oppnå miljøsertifisering. Vi mener miljøsertifisering vil bli stadig viktigere for konkurransedyktigheten til eiendommene. Vi måler alle våre investeringer på miljøvennlig forvaltning ved bruk av referansen Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) hvert år.

INVESTERINGSPROSESS

Eiendomsinvesteringer krever bred analyse, omfattende vurderinger og effektive beslutningsprosesser. Når vi vurderer en investeringsmulighet, gjør vi vurderinger og antakelser om utvikling i leiepriser, kapitaliseringsrater, perioder med ledighet, lengden på leieavtaler, kostnader knyttet til oppgradering og andre kostnader. Vi gjør en grundig analyse som omfatter finansielle, juridiske, regulatoriske, skattemessige, strukturelle, operasjonelle, tekniske, miljømessige og forsikringsmessige vurderinger.

Beslutningsprosessen for eiendomsinvesteringer er styrt av investeringsmandater, komitéer og stillingsinstrukser. Alle investeringer av betydning vurderes av styrer og komitéer som består av interne og eksterne rådgivere, og alle prosesser er godt dokumentert.

Styringsmodellen for fondet

Real Estate Investment Board

Real Estate Advisory Board

INVESTERINGER GJENNOM DATTERSELSKAPER

Fondet investerer i eiendom gjennom datterselskaper for å sikre god risikostyring og beskytte fondets verdier. Det er god risikostyring og vanlig praksis i eiendomsbransjen å investere gjennom datterselskaper.

Finansdepartementet har i mandatet for fondet fastsatt et rammeverk for eiendomsinvesteringene. Rammeverket gir Norges Bank Real Estate Management anledning til å foreta eiendomsinvesteringer gjennom norske eller utenlandske selskaper. Unoterte selskaper og fondskonstruksjoner skal være etablert i land som Norge har skatteavtaler med, eller land som gir Norge rett til skatteopplysninger gjennom andre internasjonale avtaler.

Mer om investeringer gjennom datterselskaper

Organisasjon

Fondets investeringer i unotert eiendom forvaltes av Norges Bank Real Estate Management, en egen enhet med en dedikert ledergruppe.

Ledergruppen

Kontakt Norges Bank Real Estate Management