Hopp til innhold

Eiendomsforvaltningen

Vi har fokus på eiendommer av høy kvalitet i et begrenset antall byer og globale distribusjonsnettverk. Inntil 7 prosent av fondet kan investeres i unotert eiendom.

Fondet investeres i eiendom av høy kvalitet som kan gi høy avkastning over tid. Vi investerer i kontor- og handelseiendommer i utvalgte byer over hele verden, og i logistikkeiendommer tilknyttet globale distribusjonskjeder.

Vi kjøper eiendommer for langsiktig eierskap, men noen porteføljer har eiendommer som er øremerket for salg fra kjøpstidspunktet. Eiendommer kan vise seg å ha et annet forhold mellom risiko og avkastning enn det som opprinnelig var forventet, eller de kan falle utenfor strategien som gradvis utvikler seg. 

Avkastning på unotert eiendom avhenger av leieinntekter, driftskostnader, verdiendringer på eiendom og gjeld, endringer i valutakurser og transaksjonskostnader ved kjøp av eiendom. Mer informasjon om avkasning på eiendomsinvesteringene er tilgjengelig på siden om avkastning på fondet og i fondets årlige rapportering.

Fondets avkastning

Årlig rapportering for fondet 

En film om eiendomsforvaltningen

Strategiske byer

Vi fokuserer på et begrenset antall globale byer med noen fellestrekk. Byene har et eiendomsmarked av en viss størrelse, noe som muliggjør betydelige investeringer over tid. Vi forventer å se fortsatt befolknings- og/eller sysselsettingsvekst, og vi tror at byer som tiltrekker seg intellektuell og finansiell kapital har best mulighet for økonomisk vekst og økt handel. I byene vi investerer i er det også restriksjoner på nybygg, enten ved regler som begrenser for eksempel bygging i høyden eller antall nybygg per år, eller topografiske begrensninger som hav eller fjell. 

I USA fokuserer vi på New York, Boston, Washington, D.C. og San Francisco. I Europa konsentrerer vi oss om London, Paris, Berlin og München. I utviklede markeder i Asia fokuserer vi på Tokyo og Singapore. Vi er åpne for å vurdere andre byer dersom attraktive muligheter oppstår. 

Tre sektorer

Kontoreiendommer er kjernen i strategien vår. Vi investerer i kontorbygg av høy kvalitet og med en beliggenhet som vil fortsette å være attraktiv og relevant på lang sikt. Før hver investering gjør vi en vurdering av forventet fremtidig avkastning og risiko. 

Handel er en stor sektor som historisk sett har gitt en avkastning som korrelerer med økonomisk vekst. Vi konsentrerer oss om markeder med relativt høyt forbruk per innbygger. 

Logistikksektoren har vokst i tråd med globaliseringen. Kostnadsfokus og økt netthandel har økt behovet for lagerbygg av høy kvalitet. Vi investerer i logistikkeiendommer lokalisert i nærheten av viktig infrastruktur for transport, som motorveier, jernbaner, havner og flyplasser.

Partnerskap

Vi investerer sammen med partnere for å dra nytte av deres lokalkunnskap og ekspertise. Partnerskap med velkjente, anerkjente investorer gir troverdighet, bedrer tilgangen til nye investeringsmuligheter og gir oss et bedre informasjonsgrunnlag for investeringsbeslutninger. 

I valg av partnere har vi lagt vekt på å finne store og anerkjente investorer som har god kjennskap til spesifikke markeder og som er etablert lokalt. Dette gjør at partnerne kan ta ansvaret for forvaltningen av eiendommene. Vi ser etter partnere med tilstrekkelig kapital og langsiktig investeringshorisont. Det er viktig at interessene til fondet og interessene til partnerne er sammenfallende.

De FØRSTE eiendomsINVESTERINGEne

Eiendomsinvesteringene ble i begynnelsen stort sett gjennomført i velutvi­klede europeiske markeder. Fra 1. januar 2013 ble mandatet utvidet til å også gjelde land utenfor Europa. I startfasen så Norges Bank Investment Management etter investeringsmuligheter med partnere som har god kjennskap til et konkret marked.

Fondet annonserte i 2010 en avtale om å kjøpe 25 prosent av The Crown Estates portefølje av eiendommer i Regent Street i London. Transaksjonen ble gjennomførte i april 2011 og ble fondets første eiendomskjøp. Deretter fulgte kjøpet av 50 prosent av syv eiendommer i og omkring Paris fra AXA Group. I 2012 kjøpte fondet sin første eiendom i Sveits og inngikk en avtale om sin første investering i Tyskland. I tillegg investerte fondet for første gang i et kjøpesenter, og tok steget inn i markedet for logistikkeiendom gjennom en avtale om å investere i bygninger i 11 europeiske land. Fondets første eiendomsinvesteringer i USA ble gjennomført i 2013, i New York, Washington, D.C. og Boston.

Listene over fondets investeringer oppdateres årlig i forbindelse med årsrapportering for fondet.

Se alle investeringene i eiendomsporteføljen 

Miljøvennlig forvaltning

Vi mener at ansvarlig og miljøvennlig forvaltning av eiendommene våre støtter opp om målet om høyest mulig avkastning over tid. Vi samarbeider med partnere og eiendomsforvaltere om å integrere miljøvennlige tiltak i forretningsplanene for eiendommene. Vi har publisert et veiledningsdokument for våre partnere og eiendomsforvaltere, som identifiserer hva vi anser som ansvarlige og kommersielt holdbare prinsipper for miljøvennlig forvaltning.

Veiledningsdokument om miljøvennlig forvaltning

Vi måler alle våre investeringer på miljøvennlig forvaltning ved bruk av referansen Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB).  Vi benytter dette rammeverket for å fremme bedre rapportering om bærekraftig drift i eiendomssektoren og for å sammenligne vårt arbeid rundt ansvarlig eiendomsforvaltning med andre aktører. Vi har satt som krav til samarbeidspartnere at de oppgir informasjon om forvaltningen av eiendommene våre til GRESB på årlig basis. Vi bruker denne informasjonen systematisk i samarbeid med partnere for gradvis å forbedre eiendommenes kvalitet, driftseffektivitet og miljøtilstand.

Vi har som langsiktig mål at alle eiendommer innen kontor og handel skal oppnå miljøsertifisering. Vår strategi innen logistikk er å fokusere på å oppgradere eiendommene med energieffektiv belysning og å installere moderne systemer for måling av strømforbruk.

Investeringsbeslutninger

Eiendomsinvesteringer krever bred analyse, omfattende vurderinger og grundige beslutningsprosesser. Når vi vurderer en investeringsmulighet, gjør vi
vurderinger og antakelser om utvikling i leiepriser, kapitaliseringsrater, perioder med ledighet, lengden på leieavtaler og andre utleievilkår samt kostnader knyttet til oppgradering. Vi gjør også en grundig analyse som omfatter finansielle, juridiske, regulatoriske, skattemessige, strukturelle, operasjonelle, tekniske, miljømessige og forsikringsmessige vurderinger.

Beslutningsprosessen for eiendomsinvesteringer er regulert av investerings- og komitémandater, og av stillingsinstrukser. Alle investeringer av betydning vurderes av styrer og komitéer som består av interne og eksterne rådgivere, og alle prosesser er godt dokumentert.

Styringsmodellen for fondet

Real Estate Investment Board

Real Estate Advisory Board

Investeringer gjennom datterselskaper

Fondet investerer i eiendom gjennom datterselskaper for å sikre god risikostyring og beskytte fondets verdier. Det er god risikostyring og vanlig praksis i eiendomsbransjen å investere gjennom datterselskaper.

Finansdepartementet har i mandatet for fondet fastsatt et rammeverk for eiendomsinvesteringene. Rammeverket gir Norges Bank Real Estate Management anledning til å foreta eiendomsinvesteringer gjennom norske eller utenlandske selskaper. Unoterte selskaper og fondskonstruksjoner skal være etablert i land som Norge har skatteavtaler med, eller land som Norge i medhold av annen folkerettslig overenskomst kan kreve skatteopplysninger fra.

Mer om investeringer gjennom datterselskaper

Beholdninger

Vi investerer i eiendom innenfor sektorene handel, kontor og logistikk.

Publikasjon

Eiendomsinvesteringer 2016

Fondets investeringer i unotert eiendom ga en avkastning på 1,7 prosent i 2016.


Gå til publikasjonen

Organisasjon

Fondets investeringer i unotert eiendom forvaltes av Norges Bank Real Estate Management, en egen enhet med en dedikert ledergruppe.

Ledergruppen

Kontakt Norges Bank Real Estate Management